蔡甸区利用集体建设土地建设租赁住房试点项目效果图

集体建设用地建设租赁住房，如何开发建设？如何融资？如何进行收益分配？

2018年11月，武汉作为全国首批13个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市之一，决定在蔡甸区等四个区进行先行先试。蔡甸区经过反复研究筹划，正式在蔡甸经济开发区（奓山街）玛瑙村启动项目试点。

“房子是用来住的，不是用来炒的”,蔡甸区委按照党中央、国务院、省委省政府、市委市政府决策部署，紧密结合主题教育，扎实推动国家利用集体建设用地建设租赁住房试点任务落地落实，以敢于担当的精神践行初心和使命，将改革进行到底，在农村集体产权制度改革、构建城乡统一的建设用地市场、建立租购并举住房制度等方面，积极探索深入实践，形成可推广、可借鉴的“蔡甸经验”。

经过近一年的准备，位于奓山街玛瑙村的集体建设用地建设租赁住房试点项目即将进入建设阶段，预计2020年11月可完成项目建设工作。

在实施乡村振兴战略的背景下，这一试点对盘活利用集体建设用地，拓展集体建设用地用途，发展壮大集体经济产业，增加农村集体经济组织和农民收入渠道，是一种积极而有益的探索和启迪。

拆迁村湾试点建设租赁住房项目

蔡甸经济开发区一角

在紧邻福兴还建社区的玛瑙村集体建设用地建设租赁住房试点项目现场，笔者看到，项目土地已平整完毕，四周筑起了围挡。临近路边的围挡上挂着立面方案效果图、总平面图和一张相关工作汇报的文件放大图。其文件上“农民自愿”“规模适度”“用地性质为玛瑙村所有的集体建设用地”等字眼，着重记号标记了出来。

“曾经这一片是有着十余栋民房的小村湾，明年年底这里将竖起高楼大厦。”玛瑙村党支部书记王国义望着这片正待开发的土地，充满期望地对记者说道。

位于蔡甸经济开发区的玛瑙村，现有村民285户1080人。4年前，该村2385亩村集体土地完成拆迁，农民们成为了新城镇化居民。如今，已有460名村民住进了环境优美、功能完善的还建房，2022年该村村民将全部住进现代化的高楼中。

昔日，村民们住的村庄、田地都变成了现代化的工业厂房，坑洼狭窄的乡村小路变成了整齐划一的水泥路面。王国义感慨道，玛瑙村虽处于蔡甸经济开发区腹地，地理位置条件优越，但由于村集体经济基础薄弱，农民增收致富的渠道依旧有限，村里年轻人大多数选择了去临近工厂或外出打工。

如何带领村民发家致富走上小康，长期困扰着玛瑙村党支部和村委会，玛瑙村试点利用集体土地建设租赁房项目则让他们看到了希望。

村企合资联营力推项目落地建设

蔡甸区利用集体建设土地建设租赁住房试点项目平面图

按照相关规划，玛瑙村集体土地建租赁房项目选址于该村14亩的集体建设用地，位于常禄大街与玛瑙五路交会处，常禄大街南侧玛瑙五路东侧。

试点项目规划总平面设计理念是沿常禄大街空间肌理，在满足建筑退距前提下，南北布置两栋标准层占地面积465平方米的公租房。其中南栋20层、北栋21层，另有两层配套商业沿玛瑙五路布置。项目总建筑面积27041.46平方米，含349户公租房和1421.53平方米的商服配套。

据了解，项目房屋均为精装修，户型有35平方米小单间，55平方米一居室，65平方米一室一厅。其中55平方米户型套数为195套，占总套数的55.56%。

为确保项目顺利推进，蔡甸区各相关部门根据各自工作职责，建立绿色通道，对项目报件进行容缺审批和并联审批。

2018年底，蔡甸区出台了《关于蔡甸区利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，确定了以蔡甸经济开发区（奓山街）玛瑙村与蔡甸经济开发区投资集团有限公司通过联营、入股方式共同成立的合资公司作为项目主体，统一办理相关立项、规划、用地及建设等手续并实施项目建设，并明确好项目的股权、收益分配等规则。

据悉，租赁房试点项目建设主体为武汉玛瑙物业管理有限公司，注册资金1000万元。其中，蔡甸经济开发区投资集团出资800万元，玛瑙村集体经济组织出资200万元。今年年初，该项目取得工程项目备案证，预计总投资1.7亿元；5月，项目取得集体建设用地批准书；6月，该地块不动产权证书成功获批……

据了解，试点项目拟向银行贷款1亿元，剩余资金由武汉玛瑙物业管理有限公司自筹。目前，项目监理招标工作已开标，施工工作招标将于10月9日开标。试点项目开发负责人、武汉蔡甸经济开发区投资集团公司副总经理姜海涛表示，等监理单位进场，10月份施工单位就可进场施工，预计今年年底完成地下建筑。整个项目将采取装配式建筑施工工艺，盖房子会像“搭积木”一般现场组装，安全高效、绿色环保。

集体用地建租赁住房多方将获益

2017年，汽车零部件公司博格华纳落户蔡甸经济开发区。2018年7月正式投产。从签约到开工只用2个月，从开工到投产仅用15个月。“蔡甸速度”成为影响企业此次投资决策的重要参考。目前，蔡甸经济开发区已集聚世界500强及行业领军企业十余家，还有一批国际知名企业即将落户。玛瑙村离这些企业的产业园并不远。

该试点项目或将解决蔡甸经济开发区园区企业招工难和企业职工住房难问题，成为蔡甸优化营商环境“软名片”。

“最近，开发区园区内不少生产企业前来了解项目建设进展情况，咨询建成后可否租几层作为企业人才公寓。”姜海涛向笔者透露，项目建成后具体运营方案还在商讨中，但可以预见，无论是蓝领工人还是留汉大学生，只要符合条件，就可拎包入住。

对于这个国家级集体建设用地建设租赁住房试点项目，玛瑙村村民充满了期待。

“按现行土地补偿政策，该村每亩土地征收一次性补偿并不多。”王国义表示，长远、稳定、可期的租金比一次性买断土地的补偿更有吸引力，村民们都比较理解和期盼。明年公租房项目建成，将直接带动玛瑙村的人气，村民可依托底层商铺，租门面做生意，村集体也可借此机会发展商业服务产业。

已住进还建房的村民丁师傅，今年64岁。他期待，项目早日建好，他们可通过项目收益分配从中得到实惠。

“按照现有建设成本计算，收回全部成本需要时间。”姜海涛表示，试点项目发展空间前景广阔。蔡甸经济开发区作为武汉市工业倍增发展的主战场之一，随着招商引资力度的加大，园区承载力不断提升，营商软环境进一步优化，该项目远期对提升玛瑙村农村集体经济组织和农民收入的效果将逐渐显现。

加强项目监管防止“以租代售”

蔡甸经济开发区实现了高质量经济发展

据了解，地处蔡甸经济开发区的玛瑙村周边，60平方米一居室住房市场租赁价格在800至1000元，95平方米住房租赁价格在1200元左右。

产业工人的汇聚，势必给这一租赁房项目带来可预期的前景。王国义说，该项目由于兼顾经济效益和社会效益，建成后房屋租赁价格或将低于市场价。

然而，在集体建设用地上建租赁房，外界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题？

对于这一问题，蔡甸区已明确：将建立租金监测监管机制和公开透明的租金变动约束机制，引导项目实施主体合理确定项目租金；完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人，建设用地使用权人和项目联营、入股人及出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务；探索租赁住房联合监管机制，强化集体租赁住房项目用地效率、土地房屋权属、用途管制、住房建设质量与功能等方面的监管。

蔡甸区自然资源和规划局相关负责人表示，以满足新市民合理住房需求是该项试点基本原则之一。未来，他们将加强项目执法监督，在项目规划、用地、建设、质量、产权登记等方面加强执法检查。对未经批准擅自建设租赁住房、将租赁住房销售、违法用地、违规建设、质量不达标等情况一律依法予以查处，切实防止“小产权房”“以租代售”等现象的出现，以保障试点项目依法依规建设。

此外，蔡甸区还明确了试点项目产权登记模式，从源头上堵死相关漏洞。即：试点项目建成后，项目申报主体可依法依规申办集体建设用地（土地使用权、房屋所有权）不动产权利证书，权利证书按建成项目整体核发，不予分割办理单元产权证书，并在权利证书上注明：某集体租赁住房项目房屋仅限用于出租，权利人不得出售项目房屋，不得改变房屋用途、结构和功能。

探索可推广、可借鉴的“蔡甸经验”

蔡甸经济开发区龙王还建社区

“全域统筹、试点先行、重点突破、稳步推进。”经过2年的摸索，蔡甸区利用集体建设用地建设租赁住房工作，开始进入建设阶段。

《蔡甸区利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》中确定了十项试点任务：项目报批、项目供地、开发建设融资模式、产权登记模式、运营模式、项目监管等。

此次试点，蔡甸区承担了国家赋予的光荣使命：构建租购并举的住房体系，构建城乡统一的建设用地市场，有效拓宽租赁住房的供应渠道等。蔡甸区还划出了试点重点，即作为武汉市农村集体建设用地及地上房屋确权登记试点区域和农房抵押贷款试点区域，按武汉市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作安排和要求，重点探索集体租赁住房产权登记，探索基于集体建设用地产权的收益分配机制，开发建设融资模式、运营模式等。

蔡甸区相关负责人表示，试点项目将坚持把握正确方向、保证有序可控、坚持自主运作、提高服务效能四个基本原则。希望借助玛瑙村试点，成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果以及宝贵的“蔡甸经验”。

对于蔡甸区在玛瑙村集体建设用地建设租赁住房试点项目上的探索，武汉理工大学经济学院副教授赵凯持积极肯定态度。赵凯认为，玛瑙村项目周边有多个工业园区，租赁需求旺盛。在集体土地性质不变的前提下，集体土地建造租赁房进入房地产租赁市场，有利于缓解房价虚高带来的住房难问题。

策划：中共蔡甸区委宣传部

撰文：张衡 张勇军 万世雄 孙克亮

【编辑  张操】

（作者：张衡 张勇军 万世雄 孙克亮)