长江日报-长江网8月3日讯（记者夏晶）在《民法典》物权编中，明确了预告登记制度，这个制度有其独特的法律意义，更好的保障债权实现、维护不动产交易秩序。

付阿姨2001年在某小区一次性购买了3处房产，两处登记的是儿子的名字，一次登记的是姑娘的名字。因为家庭出现一些变故，这三处房产一直没有办理不动产证。但是开发商已经把房子交付给付阿姨，而且一直是付阿姨负责出租。就在去年，付阿姨的儿子看中一处学区房准备买进，因为手头钱不够，付阿姨的儿子和付阿姨商量后决定卖掉之前付阿姨帮其购入的一套房产，可当他准备办理房产证时发现，这处房产竟然已经办理到他人名下。付阿姨一下傻眼了，她不知道自己怎么去处理这个问题。自己住了快20年的房子，怎么就不是自己的呢？

付阿姨碰到的问题，很可能是因为开发商一房二卖导致。在《民法典》第221条明确规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

湖北今天律师事务所马佳莉律师指出，预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。

预告登记制度是民法中权利不得滥用原则及诚实信用原则的具体体现，可以有效避免“一房二卖”。撕毁合同的预售人基于对不动产的实际管领和控制，通常处于强者的地位，而购房人常常处于被动和弱者地位。购房人如果无法防止房屋被以更高价格出卖给他人，这就对处于弱势地位的购房人极为不利。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将这一请求权进行预告登记，开发商就无法违背预告登记内容对房屋进行处分。实施预告登记制度，赋予债权请求权以物权的对抗力，有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。

在本案付阿姨的案例中，如果因为特殊原因导致无法及时办理房屋所有权证书，付阿姨可以让其儿子持身份证、登记备案的商品房预售合同原件向不动产登记部门申请预告登记，房屋进行预告登记后，未经预告登记权利人的同意处分不动产的，不发生物权变动的效力，这样付阿姨一家就不必担心自己的房屋被开发商以更高的价格出售给他人。

但是，也必须注意一点，如果在能够进行不动产登记之日起九十日内未申请不动产登记的，预告登记就会失效。像付阿姨家里这种已经发生“一房二卖”情况的，法律也规定了救济途径，付阿姨可以向法院起诉开发商，要求开发商返还已付购房款及利息、承担违约责任、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

法律小贴士：

预告登记的起源

预告登记最早发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。

不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即赋予了一定的物权效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。

【编辑：张玲】

（作者：夏晶)